Comment éviter un conflit foncier lors de l’achat d’un terrain ou d’une maison en RDC

AFFAIRES

L’inventaire des causes devant les instances judiciaires de la République Démocratique du Congo indique que plus de soixante-dix pourcent des cas concernent les conflits parcellaires (Me R. YANDA, octobre 2016).


En effet, lorsque l’on souhaite acheter un terrain ou un immeuble (maison), l’acheteur doit demeurer vigilant afin d’éviter un éventuel conflit foncier postérieur.


C’est pourquoi pour éviter ce genre de conflit, il est souhaitable lors de l’achat d’un terrain ou une maison d’observer les cinq étapes ci-après :


I. L’identification du bien et des documents détenus par le vendeur


A. Identification du bien (terrain ou maison)


Identifier le bien convoité pour l’achat (d’un terrain ou une maison) permet au futur acquéreur (acheteur) de s’assurer si le bien peut faire l’objet d’une vente ou non. Cela se justifie dans la mesure où, certains biens ne peuvent faire l’objet d’une vente (ex. les biens du domaine public de l’Etat).

B. Identification des documents couvrant le terrain ou la maison


Depuis la promulgation de la loi n°73-020 du 20 juillet 1973 dite la loi foncière, le droit de jouissance d’un fonds (une maison) n’est légalement établi que par un certificat d’enregistrement pour ne maison (article 219 al.) et un contrat de location (pour le terrain).
Certains documents comme fiche parcellaire, contrat de cession de bail, livret de logeur ou autres ne sont pas des titres reconnus par la loi (article 390 de la loi foncière).
Il est vivement recommandé de vérifier l’authenticité du contrat de location ou le certificat au bureau du Conservateur des Titres immobiliers du lieu de la situation de la maison ou terrain.


II. Vérification de l’identité du vendeur


a) Le vrai propriétaire


Le vrai propriétaire est celui dont le nom figure dans le certificat d’enregistrement ou dans le contrat de location (ce nom doit être vérifié dans un passeport, une carte d’électeur ou dans un acte de l’état civil).
Pour la personne morale (une association, société, église, ONG, etc…), il faut vérifier d’abord le nom de cette personne morale dans le titre de propriété, ensuite exiger le document qui atteste ou donne le pouvoir à une personne physique d’engager la personne morale (statuts, actes constitutif, ordonnance de nomination, PV de l’Assemblée générale ordinaire, etc…).


b) Un mandataire


Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom (art. 526 du CCCLIII).


La personne qui se présente comme mandataire doit démontrer qu’il a reçu pouvoir d’y agir au nom du propriétaire. La procuration spéciale doit être soit seing privé ou par acte authentique. Il serait souhaitable que la procuration soit notariée pour revêtir la forme authentique.
Le mandataire peut être un avocat, un membre de famille ou une tierce personne.


c) Un copropriétaire


La copropriété ne peut être vendue qu’avec l’accord des autres. Si ces derniers n’y consentent pas, étant donné que nul n’est de demeurer dans l’indivision, l’un des copropriétaires qui souhaite vendre sa part, doit d’abord solliciter du tribunal la licitation-partage….
Dans ce cas, l’acheteur doit exiger soit le document qui atteste que tous les copropriétaires ont consenti à la vente, soit encore un jugement ordonnant la citation-partage du bien indivis.


d) L’État


Lorsque l’on est en face de l’État comme propriétaire d’un terrain ou maison à acheter, les questions que l’acheteur doit se poser sont celles de savoir : si ce bien est dans le commerce ou pas. Car on distingue deux types de biens de l’État.
Le domaine privé foncier et immobilier de l’État est l'ensemble de toutes les terres ou les immeubles appartenant à l'État et qui ne sont pas affectées à l'usage public ou à l'usage d'un service public.


Un bien (terrain ou maison) du domaine privé de l’État peut être acheté sans problème conformément à la procédure prévue.
Quid alors de la procédure pour acheter un bien foncier (terrain) de l’État ?


- Il faut adresser une demande de terre au Conservateur des titres immobiliers ;
- Obtenir une fiche parcellaire
- Bénéficier d’une enquête préalable à la concession (les experts des titres immobiliers doivent descendre sur les lieux afin de vérifier sur la terre sollicitée est vacante)
- Obtenir le mesurage et bornage du terrain à concéder (par le service du cadastre)
- Signer le contrat avec le Conservateur après le paiement des frais
- Solliciter l’établissement d’un certificat d’enregistrement (si vous avez construit une maison).
Le domaine foncier public de l’Etat est constitué de toutes les terres qui sont affectées à un usage ou à un service public. Ces terres sont inconcessibles tant qu’elles ne sont pas régulièrement désaffectées.
Pour ainsi dire que, les biens (terres ou maisons) affectés à un usage d’un service public de l’Etat ne peuvent pas être vendus….Si l’autorité provinciale ou nationale estime que, ce bien peut être vendu, il faut que l’autorité prenne un arrêté de désaffectation (désaffecter un bien signifie changer son usage….).

III. Rédaction de l’acte de vente


A l’issu des étapes précédentes, et si les parties se conviennent sur le prix, il leur faut à présent établir un acte de vente (un contrat de vente).
L’acte de vente doit mentionner les noms des parties (acheteur ou vendeur), le prix convenu, l’identité du bien (son adresse complète, la superficie, etc…).
Ce contrat de vente est signé par l’acheteur et le vendeur ainsi que les témoins y présents. Il doit être signé en autant d’exemplaire que les parties (deux exemplaires originaux par exemplaires).
S’il (contrat) contient de de deux pages, l’acheteur et le vendeur, hormis leurs signatures à la dernière page, doivent parapher les autres pages.
De préférence, il faut le faire directement chez le Conservateur des titres immobiliers pour éviter le paiement double des frais proportionnels.
Le vendeur doit remettre à l’acheteur les originaux de tous les documents parcellaires.


IV. Établissement d’un contrat de location pour un terrain


Deux situations se présentent ici :


- Si l’on a acheté un terrain de l’État, directement le Conservateur des titres immobiliers établit le contrat de location.
- Si l’on achète un terrain chez un particulier, l’acheteur et le vendeur doivent se présenter chez le Conservateur de tires immobilières afin de signer un document appelé « CESSION DE BAIL », qui permettra à ce dernier d’établir un nouveau contrat au nom du nouvel acquéreur.


V. Établissement d’un certificat d’enregistrement


Le droit de jouissance d’un fonds n’est légalement établi que par un certificat d’enregistrement du titre concédé par l’État (article 219 loi foncière).
Pour que le nouvel acquéreur se prétende être propriétaire d’une maison achetée, il doit procéder à la mutation. En effet, les mutations de la propriété immobilière ne s’opèrent que par un nouveau certificat d’enregistrement (article 220 de la loi foncière).
Donc, l’acheteur doit se présenter chez le Conservateur des titres immobiliers afin qu’il annule le premier certificat et établir le nouveau en son nom propre (acheteur).


Les différentes étapes ci-dessus, constituent un réel remède contre les éventuels conflits fonciers qui peuvent en résulter.