Cinq choses à savoir sur le bail professionnel et bail résidentiel

BUSINESS

De plus en plus d’immeubles poussent dans les grandes villes de la RDC:  Kinshasa, Goma, Lubumbashi, Bukavu, etc. Ce qui convient d’appeler un “Boom immobilier” a déjà donné naissance à plusieurs bâtiments non seulement à destination résidentielle mais surtout à destination professionnelle (commerciale et autres).

En plus de la hausse des prix des loyers ainsi que les problèmes d'urbanisation,  ce "Boom immobilier" a également augmenté la signature des contrats de bail à usage professionnel: maison de commerce, bureaux pour entreprises, associations et organismes internationaux etc.  Il semblerait d'ailleurs que les promoteurs immobiliers et propriétaires ciblent davantage ce type de locataire plutôt que ceux qui recherchent  simplement un lieu d'habitation. 

Cela nous amène, dans le présent article, à préciser certaines différences qui existent entre les deux types de Baux. Avant de voir soulever différences, il convient de revenir sur la notion de Bail en droit congolais.

 Qu'est-ce que le bail ? 

Le bail est une convention passée entre deux personnes dont l'une, le bailleur (généralement le propriétaire),  s'engage à procurer la jouissance d'un bien mobilier ou immobilier à une autre personne, appelée locataire ou preneur) moyennant une somme d'argent ( appelée loyer).  

Importance de bien lire et comprendre le contrat de location afin de se protéger et garantit ses droits en tant que bailleur et/ou  preneur.

Afin d'éviter les conflits, pour louer ou  prendre en location un bien immobilier en toute sécurité, il est impératif de se munir d'un minimum de précautions, comme savoir identifier, lire et comprendre le contrat de bail. Les baux portant sur les biens immeubles sont nommés, selon la situation et la destination de ces biens:  bail professionnel lorsque l'usage du bien est commercial ou professionnel, bail rural lorsque le contrat porte sur l'exploitation d'un immeuble à des fins agricoles, et bail d'habitation ou résidentiel lorsque le contrat porte sur la location d'un immeuble à usage d'habitation, comme une maison ou un appartement. 

Dans le présent article, nous limiterons à ce qu'il faut savoir sur le bail résidentiel et celui professionnel. 

#1 Le contrat de bail à usage professionnel est régi par le Droit OHADA

Le bail à usage professionnel (appelé auparavant le bail commercial) est un accord entre l’un bailleur et une personne physique ou morale (le preneur), dans lequel cette dernière est autorisée à prendre en location l’immeuble pour y exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, ou toute autre activité professionnelle. 

Le bail à usage professionnel est soumis aux articles 101 et suivants de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG) de l’Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires (OHADA) dont fait partie la RDC.

Cependant,  les associations sans but lucratif et les établissements d'utilité publique, lorsqu'ils sont preneurs, signent des baux socioculturels qui sont régis par la loi  n° 15/ 025 du 31 décembre 2015 relative aux baux a loyer non-professionnels. Cette loi régi également les baux à usage résidentiel. 

#2. Le contrat de  bail résidentiel doit être écrit sous peine d' d'amende

La loi sur les baux à loyer non-professionnels veut que les contrats de bail  non professionnel soient constatés par écrit (établi soit par acte notarié soit par acte sous seing privé). Les mesures d'application de cette loi, notamment l'article 3 de l''arreté ministériel n° 052/CAB/MIN-UH/2018 portant instauration d’un contrat de bail type en République démocratique du Congo, sanctionne le non établissement d'un écrit  et/ou la non légalisation du contrat de bail et du livret de bail par le paiement d'une pénalité équivalant au paiement d’un loyer mensuel. 

Le bail professionnel, quant à lui, peut être, soit écrit soit oral. La seule sanction de l'oralité est que le contrat est réputé être conclu pour une durée indéterminée. 

#3 Le preneur d'un bail professionnel peut bénéficier d'une indemnité d'éviction en cas d'éviction injustifiée 

Le preneur d'un bail professionnel, s’il justifie avoir exploité son activité pendant au moins deux ans au sein des locaux loués, peu importe la durée du contrat de bail (déterminée ou indéterminée), bénéficie d’un droit au renouvellement de ce bail (Article 123 de l'acte uniforme sur le droit commercial général).

Sauf pour des cas légitimes, le bailleur ne pourra pas refuser au locataire qui exerce son droit le renouvellement du bail. Dans le cas où il refuserait sans motifs légitimes, il devra payer au locataire une indemnité d’éviction  (somme qui dédommage le preneur de son éviction injustifiée).

Dans le même sens,  l'arrêté ministériel sus évoqué prévoit en son article 12,  pour garantir la stabilité de bail, que " sauf sur demande expresse du preneur, tout contrat de bail conclu pour une durée indéterminée ne peut être résilié avant l’expiration d’un délai minimum de deux (2) ans pour le bail à usage résidentiel, d’un délai de six (6) ans pour le bail à usage socioculturel".

#4. Il est interdit au bailleur d'exiger le paiement anticipatif du loyer dans le bail résidentiel et socioculturel

L'article 22 de loi régissant les baux non-professionnels et socioculturel est claire:  "Il est interdit au bailleur d’exiger le paiement anticipatif du loyer".  L'arrêté du 11 décembre 2018, afin de prévenir le dérives contractuelles va plus loin en insistant en son article 13 : " Le loyer est mensuel. Il est fixé et payé en monnaie nationale et ne peut être versé à titre anticipatif (...) ".

Pour ce qui est des baux à usage professionnel aucune restriction en ce sens n'est faite. Les parties peuvent librement déterminer les modalités du paiement des loyers. 

#5. Les poursuites judiciaires, en cas de conflit,  sont subordonnées à la procédure de conciliation pour les baux non professionnels

Contrairement aux baux professionnels, les litiges entre bailleur et preneur liés par des baux non-professionnels  ne sont pas recevables devant les tribunaux s’ils n’ont pas été préalablement soumis à la procédure de conciliation devant le service compétent, à l’initiative de l’une des parties.

Comme on peut le constater, le régime juridique applicable aux baux professionnels diffère de celui des baux résidentiels. Cela sur plusieurs points que nous ne saurons exploiter en un seul article. Il est important dans chaque situation, de lire minutieusement ce que la loi autorise et prévoit.